Como no bajan los precios, cada vez hay m√°s departamentos sin vender

El stock publicado en los principales buscadores creci√≥ un 55% este mes respecto de febrero de 2018, seg√ļn un informe; los precios solo bajaron 1%

En los √ļltimos tiempos posdevaluaci√≥n y con la ca√≠da de la demanda de cr√©ditos hipotecarios para comprar vivienda, hubo todo un debate acerca de qu√© iba a pasar con el precio de las propiedades . La l√≥gica indicaba que ten√≠an que bajar luego de que el valor promedio del metro cuadrado en la ciudad de Buenos Aires alcanzara r√©cords a comienzos de 2018. Pero esto no se evidencia a√ļn del todo en los precios de publicaci√≥n de los inmuebles, que subieron el a√Īo pasado. Y lo que no ajusta por precio ajusta por cantidad: cada vez se cierran menos operaciones, por lo que en la Capital Federal hoy hay un 55% m√°s de departamentos en venta que en febrero de 2018.

El dato surge de un relevamiento sobre la base de datos de los sitios Zonaprop y Argenprop. De acuerdo con el informe, en febrero del a√Īo pasado hab√≠a publicados 44.102 y 27.476 departamentos en ambos buscadores. Hoy esos n√ļmeros ascienden a 68.437 y 42.483, respectivamente, un 55% m√°s. Y si se observan los n√ļmeros de otros buscadores, como Properati y Mercadolibre Inmuebles, se advierte la misma tendencia: el stock creci√≥ un 69% y un 48%, respectivamente.

En di√°logo con LA NACION, la titular de Maure Inmobiliaria y autora del informe, Soledad Balayan, explic√≥ que la acumulaci√≥n de stock se debe a varios factores. “Hay una base de propiedades que est√°n listadas desde antes de la devaluaci√≥n, que siguen en oferta y no ajustaron precio. Y despu√©s est√°n las que se fueron agregando en 2018 con la referencia de esos precios y con la l√≥gica del funcionamiento de la econom√≠a antes de la devaluaci√≥n. El mercado reacciona lento”, afirm√≥, y tambi√©n se refiri√≥ a los propietarios que no bajan los precios.

“Hay personas que tienen la ilusi√≥n de que ese es el precio en d√≥lares y, por otro lado, ten√©s gente que tiene un buen poder adquisitivo y no est√° apurada por vender, porque ¬Ņqu√© hace despu√©s con el dinero? Si la alternativa no es mejor, no venden, prefieren los ladrillos. El inmueble es una caja de seguridad que no tiene costo y encima pod√©s tener una renta, aunque poco significativa, si lo alquil√°s”, agreg√≥ la analista.

En tanto, el fundador de Properati, Gabriel Gruber, dijo que “los precios subieron por el ascensor y ahora empiezan a bajar, pero por la escalera”. De acuerdo con el √ļltimo reporte del mercado inmobiliario de Properati + Oikos de la ciudad de Buenos Aires, en enero pasado el precio de venta promedio en d√≥lares mostr√≥ una ca√≠da del 0,1% mensual, mientras que en la comparaci√≥n interanual subi√≥ un 6,1% (el precio promedio del m2 de los inmuebles en venta en la ciudad de Buenos Aires pas√≥ de US$2642 a US$2805).

“Los precios casi no se movieron: est√°n solo un 1% debajo de los de agosto de 2018, y lo que no se ajusta por precio se ajusta por cantidad, de dos maneras: en diciembre se escritur√≥ un 42% menos que hace un a√Īo y las operaciones con cr√©dito hipotecario bajaron un 85%, y hay mucho stock a la venta porque se vende mucho menos”, explica Gruber. Y agrega: “La gente que no tiene una hipoteca detr√°s no est√° apurada, y despu√©s est√°n los que quieren vender para comprar y no venden o no les ofrecen lo que necesitar√≠an para comprar otra cosa. Falta liquidez. Es un c√≠rculo vicioso por el que se achica el mercado”, explic√≥, y dijo que los precios, que son la variable de ajuste entre la oferta y la demanda, “est√°n muy altos”.

Seg√ļn Gruber, eventualmente tendr√°n que bajar. “Van a tener que terminar bajando porque esto no se puede mantener por mucho tiempo. La gente va a tener que ceder, sobre todo en barrios que subieron mucho de precio o quienes necesitan mudarse. Es un proceso muy suave, pero ya hay algunos indicios o se√Īales”, apunt√≥.

Diferencia entre barrios

Seg√ļn el directivo, si bien los precios en promedio no bajan, en algunos barrios ya empezaron a ceder. Si se compara el valor del metro cuadrado en Boedo entre enero de 2018 y enero de 2019, cay√≥ un 25% y hoy est√° en US$2600, seguido de Parque Avellaneda (que baj√≥ 11,5% y est√° en US$2200), Parque Chas (-10,8%/ US$2800), La Boca (-6%/ US$1900), Villa Ort√ļzar (-4,7%/ US$3000), Puerto Madero (-2%/ US$6900) y San Nicol√°s (-0,9%/ US$2600).

“Es gente que necesita vender el departamento para poder comprar porque quiere uno m√°s grande o m√°s chico. Esto se va a empezar a ver m√°s. Tambi√©n est√° el que tiene que vender porque se muda por trabajo, y los que lo hacen por transporte o seguridad”, describi√≥, y agreg√≥ que hasta que no se ajusten los precios el mercado seguir√° frenado.

Y mientras unos barrios bajaron de precio, otros subieron, como Versalles, que aumentó un 34,6% y el metro cuadrado quedó a US$2500; Villa Riachuelo (+26,9% y US$2100) Villa Real (+20,9% y US$2600), Nueva Pompeya (+19,7% y US$2000), Coghlan (+16,7% y US$3600), Villa Luro (+16,7% y US$2900), Barracas (+13,5% y US$2700) y San Telmo (+13,3% y US$2800).

“Al final del d√≠a los precios van a bajar. Lo que no se sabe es cu√°ndo ni cu√°nto lo van a hacer”, concluy√≥ el empresario.

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